Antes de comprar una vivienda, una de las primeras cosas que hagamos debe ser comprobar que la vivienda esté libre de cargas, es decir, que el propietario no tenga limitaciones sobre la propiedad de la vivienda. En el caso de tenerlas, es importante conocer cuál es su alcance.
Esto es importante porque no todas las cargas asociadas a una vivienda son iguales: hay cargas que hacen desaconsejable la compra de la vivienda, otras que se pueden cancelar con relativa facilidad y hay otras cargas que no merece la pena tener en cuenta porque no tienen trascendencia.
En esta guía te explicamos cómo saber si una vivienda está libre de cargas y cuáles son las más frecuentes. Si después de leerla tienes dudas, te aconsejamos que contactes con uno de nuestros agentes inmobiliarios para obtener asesoramiento.
Índice
Hipoteca: la carga más frecuente asociada a una vivienda
La hipoteca es la garantía que afianza las devoluciones de las cantidades entregadas como préstamo. Es decir, se hipoteca una casa como garantía del pago del préstamo. A veces, este préstamo no ha terminado de pagarse por lo que ante el impago de éste, se puede proceder ejecutivamente contra el bien hipotecado.
El comprador de vivienda hipotecada debería elegir entre una de estas tres opciones:
- Exigir al vendedor que con anterioridad a su compra cancele la hipoteca comprando así libre de cargas.
- Retener del precio la cantidad que se deba de la hipoteca y satisfacer él al banco la cantidad debida
- Subrogarse en ella con consentimiento de la entidad acreedora, lo que tiene la ventaja de no tener que desembolsar el dinero en el momento de la venta.
Notas marginales
El inicio de la ejecución de la hipoteca se hace constar por nota al margen de la misma, en virtud de mandamiento u oficio procedente del Juzgado o Notario ante el cual se tramita la ejecución. En este caso el comprador deberá exigir la cancelación de la nota marginal de ejecución antes de comprar, para asegurarse de que se ha paralizado el procedimiento, ya que en caso contrario, su inscripción de compraventa podría ser cancelada por la ejecución.
Embargos judiciales
Los embargos judiciales son menos habituales como carga que las hipotecas, pero conviene asegurarse de que la vivienda estél ibre de ellos. Se produce cuando el vendedor tiene sus bienes embargados como garantía para hacer frente a una deuda, como en el caso de un concurso de acreedores.
En estos casos el comprador debería:
- Exigir al vendedor que la cancele antes de comprar.
- Acudir al juzgado para informarse de cómo puede obtener la cancelación, haciéndose, en su caso, cargo de la deuda y descontándola del precio de venta.
Es muy importante solucionarlo antes de comprar, puesto que la continuación del procedi miento podría llevar consigo la cancelación de su inscripción de compraventa.
Usufructo y servidumbre
Estas cargas afectan al usufructo, pero no a la propiedad. Y es que una vivienda puede dividir la nuda propiedad del derecho de usufructo. Este quiere decir que la vivienda es propiedad de una persona, pero que es otra quien tiene derecho a disfrutarla. Hay que prestar especial atención a este supuesto, porque puedes llegar a comprar una casa que no puedas habitar.
Las servidumbres pueden venir impuestas por la ley o por la voluntad de las partes. Las legales no precisan de su inscripción en el Registro, dada la publicidad que les proporciona la ley. Entre ellas se pueden citar las que derivan de la legislación urbanística, de la ley de propiedad horizontal, ley de costas, ferrocarriles, carreteras, etc.
Respecto de las voluntarias, es conveniente su inscripción en el Registro, pues de otro modo no afectarían a terceros o a adquirentes de buena fe. Las más frecuentes en materia de viviendas son las que vienen impuestas por las relaciones de vecindad: luces y vistas, desagüe de edificios, paso para instalaciones de energía eléctrica, plazas de aparcamiento…
¿Cómo comprobar que una vivienda está libre de cargas?
El piso también puede tener otras cargas, como embargos, deudas tributarias o pagos a la comunidad de vecinos. En este sentido, el primer paso para comprobar si está todo en orden es solicitar una nota simple actualizada del inmueble en el Registro de la Propiedad. De esta manera, comprobarás la titularidad del inmueble, sus características y el estado actual.
El segundo paso es comprobar que está al corriente de los pagos de la comunidad de vecinos y de los suministros básicos de la vivienda. Esto quiere decir que podemos solicitar un documento al propietario o al administrador de la finca que acredite que los gastos de la comunidad de propietarios o las posibles derramas están abonadas. Resulta importante comprobar que el propietario ha abonado los impuestos municipales, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
