Duración contrato de alquiler: ¿Cuánto dura un contrato de alquiler?

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¿Sabes cuánto dura el contrato de alquiler de una vivienda por ley? ¿cuál es la duración para el alquiler de una vivienda en España? Dependerá de si tu alquiler es actual o fue firmado antes de marzo de 2019, el tiempo de duración de tu contrato de alquiler puede variar de 5 a 3 años.

Duración del contrato de alquiler: ¿cuánto dura un contrato de alquiler como mínimo?

Alquileres actuales: ¿Qué dice el Real Decreto Ley 7/2019 sobre la duración del contrato de alquiler?

Cuando hablamos sobre la duración del contrato de alquiler debemos referirnos al Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Sea cual sea el plazo de duración que se pacte en los alquileres firmados a partir de ese decreto ley, siempre y cuando la duración sea inferior a cinco años para en el caso de que el arrendador sea persona física, o siete años si lo es persona jurídica, el la duración del alquiler se podrá extender a lo largo de esos cinco o siete años, si así lo desea el arrendatario o inquilino, aunque haya oposición del arrendador.

Para realizar la prórroga del contrato de alquiler no será necesario realizar ninguna comunicación al propietario o arrendador, siendo suficiente con la permanencia del inquilino en la vivienda abonando la renta acordada.

Se trata, por tanto, de una prórroga obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, siempre que la vivienda se utilice como domicilio habitual del inquilino.

Duración de un contrato de alquiler firmado antes de Marzo de 2019

El Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo no tiene caracter retroactivo, por lo que los alquileres anteriores a su publicación están regulados por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

En dicha ley se establece que la duración del contrato de alquiler de viviendas será libremente pactada por las partes y si ésta fuese inferior a tres años, llegado el momento de vencimiento del contrato éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años. La excepción sería que el arrendatario manifestase al arrendador, con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o de su prórroga (una de un año) su voluntad de no renovarlo. Una vez cumplidos tres años, el contrato se puede prorrogar tácitamente por un plazo de un año.

¿Cuándo finaliza un contrato de alquiler? Duración máxima del contrato.

La duración máxima de un contrato de alquiler de vivienda depende del plazo que las partes hubieran pactado en el propio contratos y por lo tanto no existe un límite máximo a la duración de los arrendamientos.

Si no se recoge ningún plazo de finalización de contrato de alquiler o bien si éste fuera indeterminado, la ley establece una duración mínima de un año, sin perjuicio de las prórrogas a las que tuvieren derecho los inquilinos (de 3 a 5 años en total).

La segunda apreciación se refiere a aquellos arrendamientos de viviendas cuyo plazo de duración del contraro de alquiler no alcanzase el mínimo legal de obligado cumplimiento. En estos casos, si la duración pactada de los arrendamientos fuera inferior a la legal, los inquilinos tendrían derecho a unas prórrogas anuales hasta alcanzar dichos períodos de tiempo. 

Alquiler de vivienda por meses: ¿es posible?

En cuanto al arrendamiento de vivienda y su duración, las Leyes establecen un sistema de defensa del inquilino con la posibilidad de prorrogar la duración del contrato de alquiler hasta los plazos indicados: ¿se puede alquiler una vivienda por meses?

Se puede, pero debe especificarse en el contrato con total claridad que la vivienda alquilada no se tratará de la vivienda habitual de ese inquilino y se deberá exponer la razón por la que se está produciendo el alquiler de vivienda por meses: si es por un trabajo temporal, tratamiento médico…

En el caso de que se trate de un alquiler vacacional, la regulación corresponde a cada Comunidad autónoma y los requisitos son diferentes. En el caso de Madrid, este tipo de alquiler está regulado por el Decreto 29/2019, de 9 de abril, que regula los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid.

Es importante subrayar que si formalmente se cumplen los requisitos para alquilar una vivienda por meses, pero la realidad es que se trata de la vivienda habitual del inquilino es más que probable que, en caso de que haya algún problema legal, la Justicia de la razón al inquilino y se condene en costas al arrendador que ha hecho la simulación.

Finalizacion de contrato de alquiler antes del tiempo legalmente establecido

El propietario solo podrá finalizar un contrato de alquiler cuando haya finalizado el tiempo pactado en el contrato y nunca durante el primer año. Hay que tener en cuenta que la ley solo permite evitar la prórroga del contrato.

Además, solamente puede hacerlo el arrendador que sea persona física. Será necesario que esta posibilidad se haya hecho constar en el contrato de forma expresa, indicando con dos meses de antelación la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Si el contrato no dice nada, no se podrá utilizar esta posibilidad.

Cancelar un contrato de alquiler por parte del inquilino: ¿hay penalización?

El inquilino tiene la posibilidad de desistir y cancelar el alquiler una vez transcurridos los primeros seis meses del contrato de alquiler.

Es indiferente el plazo por el que se firmó el contrato a la hora de cancelar un contrato de alquiler antes de tiempo y el único requisito es un preaviso al arrendador con un plazo mínimo de 30 días de antelación.

Si ocurriera dicho desistimiento, el inquilino sí estará obligado a indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede para su finalización, o en todo caso con la parte proporcional del resto del año. Se considera nula toda indemnización superior que se prevea en el contrato de alquiler.

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